División de condominio

Proceso de división de la cosa común

Cuando no podamos llegar a un acuerdo con el otro u otros copropietarios de la vivienda, y no queramos o no podamos vender nuestra parte indivisa, la solución alternativa es la judicial.

Es la opción que más quebraderos de cabeza nos traerá, pues los procesos judiciales en este país son todos muy largos, lo que termina consumiendo el tiempo, el dinero y la energía de cualquiera.

Pero si por ejemplo, lo que queremos es quedarnos nosotros con la propiedad, este es el único camino.

Pasos para iniciar el proceso de división

Primero debemos saber que siempre será mejor ser demandante que demandado, por lo que si tenemos la más mínima sospecha de que la otra copropietaria se plantea la división, más vale que nos adelantemos.

Segundo, hay que contratar a un perito tasador que redacte un informe de tasación de la vivienda, y es importante que especifique en el que la vivienda es indivisible.

Con el informe de tasación en mano podemos contactar con un abogado especializado en inmobiliario. Recomendamos contactar con el bufete de abogados Pedralbes Abogados, con oficinas en el centro de Barcelona, trabajan en todo el territorio nacional.

La demanda a presentar es una demanda de división de cosa común, y  lo importante, y que si el abogado no está especializado en estos temas puede que lo desconozca, es que la demanda debe interponerse en base a la Ley de Jurisdicción Voluntaria, y no en base a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Pues de este modo podremos establecer nosotros las condiciones de la subasta.

Con la presentación de esta demanda tan solo conseguiremos una sentencia que dirá que la vivienda es indivisible y que se declara la división. La parte demandada, si sabe lo que hace, se allanará a la demanda, para evitar una condena en costas.

Una vez tenemos la sentencia y ésta sea firme, podemos iniciar un segundo proceso judicial, y que es el que realmente nos importa, la solicitud de la subasta.

Con este proceso judicial lo que conseguimos es que nuestra vivienda salga a subasta pública a través del portal de subastas del BOE. La forma en que redacte nuestro abogado el pliego de condiciones que regirá las subasta debe ir en consonancia a lo que nosotros pretendemos obtener; ¿quedarnos nosotros con el 100% de la vivienda? ¿Que se la quede el otro copropietario y nos pague la parte proporcional a nuestro porcentaje? ¿O que se la quede un tercero pagando lo máximo posible en subasta?

Dependiendo de las pretensiones de cada uno, nuestro abogado deberá seguir una estrategia procesal u otra.

El proceso puede durar 1 año aprox., dependiendo de la carga de trabajo de cada Juzgado y de los recursos e impedimentos que presente la otra parte. El coste puede ser entre 2.000€ y 5.000€, dependiendo de la complejidad del asunto, del valor de la vivienda, etc.

Hay que tener en cuenta que algunas comunidades, como Cataluña, tienen leyes diferentes en lo relativo a las partes indivisas de inmuebles. Pero por lo general, estas son las leyes que rigen el procedimiento:

Art. 400 del Código Civil: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cualquiera de ellos podrá pedir en cualquier momento que se divida la cosa común.” art. 404 del Código Civil “Cuando la cosa fuera esencialmente indivisible, y los dueños no convinieren en que se adjudique
a uno de ellos, indemnizando a los demás, se venderá y se repartirá su precio”.
El art. 406 CC, remite a las previsiones establecidas en el mismo cuerpo legal para el caso de la división de herencia; por lo que también es de aplicación lo dispuesto en el art.1062 C.Civil: “Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su indivisión, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero…”

JURISPRUDENCIA.

– 1. Sentencia de AP Cádiz, sección 1a, 24 de abril de 2002. “La sentencia de instancia han apreciado la realidad de la copropiedad, pro indiviso, de las fincas y han aplicado correctamente el art. 400 del CC, ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

– 2. Sentencia núm. 109/2001, de AP Girona, 27 de febrero de 2001. “cabe señalar la línea jurisprudencial, que, en términos generales, considera que lo uso de la vivienda tiene efectos “erga omnes”, siendo claramente oponible a terceros, incluidos los futuros propietarios del mismo, (SSTS de 31.12.1994, 25.10.1999, entre otros)”.

-3. Sentencia núm. 26/2015, de AP Barcelona, de 21 de enero de 2015. “Conforme al artículo 552.9.a del C.C.C. la comunidad se disuelve por la división de la cosa o patrimonio común. De conformidad con el Artículo 552.10: 1. Cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la división del objeto de la comunidad. Así, está legitimado cualquier titular, que lo puede hacer, a falta de acuerdo o de no concurrir la causa legal de indivisión por razón del objeto de la comunidad, conforme al artículo 552.10.4 del C.C.C., instando a la autoridad judicial a que la haga; estableciéndose el procedimiento de la división en el artículo 552.11.