Tanteo y retracto

Hay varios tipos de derecho a tanteo y retracto, pero aquí vamos a hablar solo de los que interesan para vender una vivienda procedente de herencia o un proindiviso por separación o divorcio.

Tanteo y retracto son dos derechos que tienen algunas personas relacionadas de alguna forma con el bien que se vende; en algunos casos se concede un derecho de tanteo para así evitar el retracto, el retracto entra en juego cuando falta la notificación para permitir el ejercicio del tanteo o aquella no se ha hecho en las condiciones notificadas.

tanteo y retracto

El art. 1.521 de nuestro Código Civil, dice que el retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

El art. 1522 del Código Civil nos dice además que el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

Tal como nos dice la Sentencia de nuestro Tribunal Supremo nº 724/2013 de TS, para todo retracto legal: no se trata de subrogarse sino que se produce una nueva adquisición por parte del retrayente.

Los herederos tienen su propio retracto en el artículo 1067 del Código Civil, y dice que:

“si alguno de los herederos vendiera a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquier de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsando el precio de la compra (y todos los gastos), en el plazo de 1 mes, a contar desde que esto se les haga saber”.

Ojo con esto, debe poder demostrarse que efectivamente tuvo conocimiento.

Los comuneros también tienen su propio retracto. El retracto de comuneros se basa en un antiguo criterio del Derecho romano, que considera antieconómicas y perjudiciales las situaciones de comunidad.

El retracto legal de comuneros y colindantes solo podrá ejercerse dentro del plazo de nueve días útiles (con excepción de algunas comunidades autónomas como Islas Baleares o Cataluña) contados desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad según el art. 1524 del Código Civil, o desde que el copropietario tuvo conocimiento de la venta.

venta de indiviso

Como una vivienda puede ser propiedad de dos o más titulares por proindiviso, es posible que se venda la parte de un propietario o la de varios.

Así pues, otorga la ley española a todo copropietario el derecho de adquirir la parte indivisa enajenada a un extraño, pagando todo lo que el extraño pago cuando la compro.

Conviene distinguir entre la comunidad romana y la llamada comunidad germánica o en mano común. No hay problema alguno para aplicar el retracto a la comunidad romana, que es la norma general en nuestro Derecho cuando un bien pertenece en proindiviso a dos o más personas.

En el caso de querer vender herencia, hay que tener claro que, cuando hay dos o más herederos, hasta que no se haya hecho la partición y aceptación de herencia, ningún heredero puede vender nada de la herencia. Pero sí puede vender, a empresas especializadas en comprar herencias como Elegant Luxe, el derecho a heredar.

Si alguno de los herederos vende su derecho hereditario antes de la aceptación de herencia, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra y todos los gastos, en el plazo de un mes. Es el llamado retracto de coherederos, similar al retracto de comuneros.

En Cataluña todo en cuanto el retracto es distinto al resto de España, debemos fijarnos en el Artículo 552-4 sobre los derechos de adquisición:

tanteo y retracto en Cataluña

1. La enajenación a título oneroso del derecho de cotitulares a favor de terceras personas ajenas a la comunidad, salvo que en el título de constitución se haya pactado de otro modo, otorga a los demás el derecho de tanteo para adquirirlo por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas con aquellas.

2. Los cotitulares que pretenden hacer la transmisión deben notificar a los demás cotitulares, fehacientemente, la decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión. El tanteo puede ejercerse en el plazo de un mes contado desde el momento en que se hace la notificación.

Si no existe notificación o si la transmisión se efectúa por un precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la misma, el tanteo comporta el retracto, que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde el momento en que los demás cotitulares tienen conocimiento de la enajenación y sus circunstancias o desde la fecha en que se inscribe la transmisión en el registro que corresponde.

3. El tanteo o el retracto, si los cotitulares que pretenden ejercerlo son más de uno, les corresponde en proporción a sus derechos respectivos en la comunidad.

4. Los derechos de tanteo y retracto son renunciables y el título de constitución de la comunidad los puede excluir. Si la comunidad tiene por objeto la propiedad u otro derecho real sobre bienes inmuebles, la exclusión o renuncia anticipada solo puede efectuarse en escritura pública.

Por lo tanto, con lo que respecta al derecho de tanteo y retracto hay que tener en cuenta, primero que en Cataluña la regulación es distinta al resto de España, segundo el plazo para ejercerlo y tercero si es obligatorio o no notificarlo fehacientemente al resto de copropietarios.

 Plazos legales

Algo muy importante a tener en cuenta y con lo que la mayoría de las personas se confunden (incluso muchos abogados si no están especializados en temas de herencias, arrendamientos, tanteo y retracto, etc.) son los plazos legales y las especialidades que existen en Cataluña respecto al resto de España.

En Cataluña, cuando un propietario vende su parte indivisa de una vivienda o su parte de la herencia sin avisar con antelación al resto de propietarios o herederos para que puedan ejercer su derecho a tanteo, el resto de los copropietarios o herederos tienen 90 días hábiles para ejercer el derecho a retracto

 

¿Desde cuándo? ¡Esta es la cuestión controvertida!

En Cataluña existe jurisprudencia basada en el Código Civil Catalán que nos dice que desde que se les comunica fehacientemente a los copropietarios, que se ha producido la venta del proindiviso o de los derechos hereditarios por parte de uno de los cotitulares de la vivienda.

Esta comunicación debe contener los elementos esenciales de la operación (precio, fecha de firma, notario ante el que se firmó, etc.)

Lo cual nos lleva a que, en Cataluña, los copropietarios de una vivienda siempre tienen que tener opción legal a tanteo y retracto, y además tiene 90 días para ello.

En el resto de España la situación que se produce cuando uno de los propietarios de una vivienda decide vender sin comunicárselo al resto de propietarios o herederos para que puedan ejercer su derecho a tanteo la situación es bien distinta.

El resto de los propietarios o herederos de una vivienda, tienen 9 días para ejercer el retracto.

¿Desde cuándo?

Pues desde que se enteraron o DEBIERON ENTERARSE de que se produjo la compraventa de la parte indivisa.

¿Y cómo se supone que debían enterarse de que el otro propietario vendió su proindiviso del piso si no se lo comunica?

Pues porque las compraventas se registran en el Registro de la Propiedad, un Registro público y fácilmente accesible a todo el mundo, pero que en la realidad solo los profesionales lo consultan.

Así pues, 9 días después de que la compraventa figure inscrita en el Registro de la Propiedad, el resto de los copropietarios o herederos del piso habrán perdido su derecho a ejercer tanteo y retracto.

Muchos abogados se confunden con el plazo que tiene el inquilino cuando el propietario del piso vende la vivienda sin comunicárselo y por lo tanto sin poder ejercer su derecho a tanteo.

En esos casos el inquilino tiene 30 días desde que se le comunican las condiciones de la compraventa (lo cual aquí sí es obligatorio hacer para que empiece a contar el plazo de los 30 días), para ejercer su derecho a retracto.

Pero este derecho del inquilino se puede eliminar poniendo en el contrato de alquiler una simple cláusula de renuncia al derecho de adquisición preferente en caso de que se venda el piso, es un derecho renunciable.

Otro plazo importante que hay que tener en cuenta es el que se da en las herencias con conflicto entre herederos, cuando un heredero se niega a aceptar o repudiar la herencia.

Cuando uno de los herederos pretende bloquear la herencia no pronunciándose al respecto, el resto de los herederos pueden enviarle un requerimiento notarial dándole 30 días para que manifieste si acepta o repudia la herencia.

En este caso, si el heredero requerido por el notario no responde en Cataluña se da por repudiada, mientras que en el resto de España se entenderá que acepta la herencia.

En Cataluña deberá ser un juez quién haga la partición de la herencia, mientras que en el resto de España el mismo notario podrá nombrar contador-partidor que hará avalúo de los bienes con los correspondientes lotes y hará la repartición de la herencia.

 

 

En el derecho a retracto se pasa a ocupar el lugar del comprador