La mejor forma de saber cuánto pagan las empresas que compran proindivisos en llamando o enviando un correo electrónico.
Necesitaremos tan solo los 4 datos básicos de la vivienda cuyo proindiviso queremos vender (dirección, m2, cargas, quién vive en la vivienda, etc.)
En vendoinmueble.com o Elegant Luxe, que son las principales empresas que compran de proindivisos y herencias en España, le hacen una oferta gratis y sin compromiso en menos de 24 horas.
De esta forma podremos saber con total seguridad cuánto pagan las empresas que compran proindivisos por mi parte de la herencia o mi mitad indivisa por divorcio.
El error habitual en los propietarios neófitos de un proindiviso, ya sea con motivo de una herencia o de una separación, es pensar que su parte de la finca vale la parte proporcional de lo que vale la totalidad.
Es decir, el cálculo lógico es que si mi casa vale 200.000€ y yo tengo la mitad indivisa, mi parte vale 100.000€.
Esto no es así por varios motivos que vamos a analizar en el presente artículo sobre la venta de proindivisos y que ayudará a todos los lectores a saber cuánto pagan las empresas que compran proindivisos y cómo funciona el negocio de estas empresas de inversiones inmobiliarias en España.
¿Cuánto vale mi casa?
Lo primero, es lo primero y para saber cuánto pagan las empresas que compran proindivisos lo primero es saber cuánto vale la casa.
Se podría decir que lo que vale tu casa es relativo, y por eso siempre nos llama la atención cuando nos llaman personas diciendo que su casa vale 300.000€.
Al momento nos viene a la cabeza la pregunta ¿Quién lo dice?
¿Quién dice que tu casa vale 300.000€? ¿tú?
¿y por qué no 400.000€?
La respuesta típica es: – Es que hace unos meses un vecino vendió la suya por 300.000€ y era igual que la mía.
Bien, eso puede ser un buen indicio para averiguar el valor real de tu casa, pero bajo ningún concepto quiere decir que tu casa se vaya a vender por el mismo precio que “supuestamente” la vendió tu vecino.
En nuestra opinión una vivienda tiene 4 precios.
Valor de tasación: Es el valor que le da una tasadora oficial a la vivienda.
Debe acudir un perito tasador y realizar un informe de medidas, calidades, entorno, etc. y así establecer el valor oficial de la vivienda.
El coste de este informe ronda los 600€ aprox. y es el valor que se tendrá en cuenta para pedir una hipoteca, un seguro o para pleitear ante los Tribunales en un proceso de división de cosa común, de impugnación de testamento, de desahucio, etc.
Este precio se hincha casi siempre.
Valor de mercado: Este precio lo puede sacar cualquier persona un poco avispada.
Tan solo hay que entrar en los principales portales inmobiliarios del país (idealista, fotocasa y habitaclia) y buscar en el mapa interactivo cuanto se está pidiendo por las viviendas de los mismos m2 que la nuestra y en la misma zona y sacar una media.
Si se tiene un poco de experiencia en compraventa inmobiliaria sabrán que el precio que se anuncia, casi nunca es el precio real en el que finalmente se cierra la compraventa.
Siempre hay un poco de regateo, por lo que aplicaremos un correctivo de aprox. 10% para saber el valor real de mercado de nuestra vivienda.
Este es el precio por el que, supuestamente, si pusiéramos nuestra casa ala venta en los principales portales inmobiliarios o en las inmobiliarias del barrio lo tendríamos vendido en pocos meses.
Valor para inversor: Es el precio que un inversor está dispuesto a pagar, en este momento, por tu vivienda.
Aquí habría que distinguir entre inversores que compran para alquilar e inversores que compran para volver a vender.
Pero lo que hay que tener en mente es que un inversor compra para obtener una rentabilidad y normalmente trabajan con tablas para sacar la oferta que se puede ofrecer por cada vivienda según sus características.
Es un cálculo matemático, por lo que hay que entender que un inversor no va a estar interesado en nuestra casa.
Ni tampoco le interesa lo bonita que la dejamos en la última reforma, ni lo cerca que está del supermercado y del colegio.
A un inversor le da lo mismo comprar tu casa que comprar cualquier otra.
Para un inversor se trata de números, tan solo mira la rentabilidad de la operación.
A grosso modo, si los gastos en una compraventa inmobiliaria rondan el 15% del valor de la compraventa (entre impuestos, Registro, notario, etc.)
Y cualquier inversor inmobiliario buscará una rentabilidad de un 20% o 25%, el precio de tu casa para un inversor suele ser entre un 30% y un 40% por debajo del Valor de mercado y hasta un 50% por debajo del valor de tasación.
Valor del propietario: De los 4 valores este suele ser el más alto, junto con el valor de tasación.
Y esto tiene su razón de ser, ya que para el propietario su vivienda suele tener cierto valor sentimental, y se suele acordar del precio que su casa tuvo hace años antes de la crisis, cuando cualquier chamizo en un pueblecito perdido de la mano de dios se vendía por 200.000€…
Pero los tiempos han cambiado.
Y lo que hay que tener en cuenta es que nuestra casa vale lo que están dispuestos a ofrecer por ella, AHORA, aquellos que están comprando viviendas con las características de la nuestra AHORA.
Dicho esto, si lo que queremos es saber cuánto pagan las empresas que compran proindivisos por nuestra parte del piso el valor del propietario y el valor de tasación no nos sirven.
Deberemos partir del valor de mercado y el valor para el inversor, ya que las empresas que compran proindivisos son grupos de inversores inmobiliarios que, compran para solucionar la situación de copropiedad judicialmente, reformar y volver a vender en un plazo corto de tiempo obteniendo una rentabilidad de un 20% o un 25%.
Y teniendo en cuenta que en la compra de un proindiviso no solo hay que soportar los gastos habituales de cualquier compraventa inmobiliaria (notario, ITP, Registro, Certificado y cédula, etc)
Si no que además hay que añadir los costes de los abogados para llevar el proceso judicial de división y en su casa de desahucio.
Más los costes que conlleva para un inversor tener el dinero inmovilizado sin obtener ninguna rentabilidad ni poder utilizarlo para otras cosas durante todo el tiempo que dure el proceso de división de cosa común.
En resumen, para calcular cuánto pagan las empresas que compran proindivisos hay que tener claro que no estamos vendiendo una casa, estamos vendiendo un problema que casi nadie va a querer.
Y los pocos valientes que se atreven a meterse en un problema como es un proindiviso tienen que comprar muy barato para que les resulte una inversión mínimamente interesante.
Por eso normalmente las tablas con las que trabajan los inversores suelen obtener el precio de mercado y dividirlo por 8, por 12 o por 16 en función de si lo que se pretende vender es un 50%, un 33% o un 25% en proindiviso de la vivienda, y dependiendo también de si se vende con uno de los copropietarios del proindiviso viviendo dentro o si se vende vacía y se puede visitar.
Sin duda, al vender un proindiviso se obtiene mucho menos dinero que si se vende el 100% de la vivienda, libre y sin problemas.
Por eso siempre es mejor lograr llegar a un acuerdo con el resto de propietarios.
Pero cuando eso no es posible, vender el proindiviso, coger el dinero (aunque sea poco) y olvidarse del problema para siempre es la mejor opción.