Tanto si heredó una vivienda compartida en proindiviso, por partes indivisas, con sus hermanos, hijos, cuñados o cualquier otra persona, como si se ha separado de su pareja y tenían un piso o una casa a medias, puede que le interese vender su parte indivisa del piso.
Vender proindiviso interesa cuando no es posible llegar a un acuerdo con la otra parte.
Como a algunos nos puede parecer muy obvio, y a otros no tanto, llegando a un acuerdo amistoso todas las partes ganan.
Si los copropietarios no logran llegar a un acuerdo, la mejor opción es vender su parte indivisa a empresas que compran indivisos como Elegant Luxe.
Lo mejor siempre es estar a buenas y llegar a un acuerdo, pero sabemos por experiencia que hay personas con las que resulta muy difícil dialogar y llegar a un entendimiento.
Además, en estos casos suelen estar involucrados sentimientos y viejos resentimientos, que hacen muy difícil encontrar la solución al problema.
Es cuando ya se ha intentado negociar con los otros herederos, la ex pareja o quienes sean el resto de cotitulares de la vivienda, y se ha comprobado que no es posible llegar a un acuerdo, que solo se nos presentan 2 posibles salidas al problema: acudir a la vía judicial para iniciar un proceso de división de la cosa común, o buscar alguien que quiera quedarse con el problema comprando nuestra parte en proindiviso.
¿Qué debemos valorar al decantarnos por una opción u otra?
Principalmente lo que tenemos que tener claro es lo que queremos. ¿Queremos contratar a un abogado, un perito tasador y un procurador, invertir entre 3.000€ y 5.000€ aprox. y luchar contra los otros cotitulares durante 1 o 2 años en los tribunales?
Y lo que es más importante, si escogemos la opción de la vía judicial ¿Qué queremos conseguir? ¿Quedarnos con el 100% de la propiedad? ¿Qué el otro copropietario nos compre nuestra parte? ¿O que se subaste la propiedad al mejor postor?
Para más información sobre el proceso de división de cosa común haga click aquí.
Si no disponemos de entre 3.000€ y 5.000€ para invertir en el juicio, no tenemos nada que pensar, o vendemos nuestra parte indivisa o nos podemos quedar eternamente siendo propietarios de una parte de una vivienda de la que no podemos obtener ningún provecho y que genera gastos continuos de IBI, comunidad, residuos, derramas, a demás de lo que habrá que pagar de más en la declaración de la renta cada año por tener una propiedad, y del alto riesgo de que nos entren okupas, o de si se alquila que los inquilinos dejen de pagar y destrocen la vivienda.
El procedimiento para vender una parte de una vivienda en proindiviso es el siguiente:
Primero hay que tener en cuenta que, para que a un inversor le resulte atractivo comprar una parte indivisa, debe ser más de ¼ parte, o lo que es lo mismo, más del 25% de la propiedad.
Si usted tiene un porcentaje inferior al 25% por ser copropietario con más de 4 personas, deberá lograr convencer a otro de los cotitulares que también quiera vender su parte indivisa junto a usted.
Si quiere vender el 25% o más de una propiedad en proindiviso, debe tener en cuenta lo siguiente.
5 cosas a tener en cuenta antes de buscar un comprador para mi parte en proindiviso
1.- Usted no tiene una casa, lo que tiene es un problema como una casa.
Y eso, por mucho que lo intente disimular, las empresas que compran partes en proindiviso, lo saben. Por lo tanto, lo que le pagaran por su parte indivisa será el valor del problema, no el valor proporcional de su parte indivisa respecto al valor de la vivienda.
Un error que comete la mayoría de las personas es pensar que, si la casa está valorada en 100.000€ y yo soy propietaria de la mitad, pues mi mitad indivisa la puedo vender por 50.000€.
Nada más lejos de la realidad.
¿Porqué motivo iba a pagar alguien 50.000€ por la mitad indivisa de un piso que vale 100.000€?
Pondría algunos ejemplos, pero no se me ocurre ninguno…
2.- Calcular el beneficio que obtendrá el inversor si compra nuestro proindiviso.
Hay que tener en cuenta que, si vendemos nuestra parte indivisa, la persona que la compre deberá pagar los gastos de notario, ITP, Registro de la Propiedad, y un largo y costoso proceso judicial contra el otro cotitular o copropietarios, y después de sufragar todos esos gastos tiene que poder vender por un precio que le deje un margen de beneficio razonable.
Por lo que para encontrar el precio aproximado de nuestro proindiviso el calculo que debe hacerse es obtener el 25% del valor de nuestra parte en proporción al precio de mercado.
Es decir, que si por ejemplo, la totalidad de la vivienda se puede vender por 100.000€ y lo que se quiere vender es el 50%, la mitad indivisa, el valor aproximado de nuestra parte es de 25.000€.
3.- Si la vivienda tiene hipoteca u otras cargas.
Si la vivienda que desea vender tiene embargos, puede encontrar más información haciendo click aquí.
Si la cantidad que queda por pagar de hipoteca es superior al 50% del valor de mercado de la vivienda, difícilmente conseguirá venderse una parte en proindiviso, pues el beneficio que pudiese obtener el inversor que lo compre ya se lo ha comido el banco.
Si le queda por pagar de hipoteca menos del 50% de lo que vale la vivienda, entonces pueden pensar en vender proindiviso.
Para calcular cuánto puede pedir por vender su parte indivisa deberá hacer el calculo anterior, pero restando del valor de mercado la cantidad que queda por pagar de hipoteca junto con la comisión de cancelación de la misma.
En estos casos, el inversor que compra proindiviso asume el pago de la hipoteca, de manera que tanto los deudores como los avalistas quedan liberados de la hipoteca.
4.- Entregar la posesión aumenta el precio del proindiviso.
Es importante saber que no se paga lo mismo por un proindiviso que se puede ver, incluye la entrega de llaves y la posesión, que por uno que no se puede ver ni entrar.
Si la vivienda está vacía, el valor del proindiviso aumenta ligeramente.
En cambio, si dentro de la vivienda habita el otro copropietario, el proindiviso se pagará a un precio inferior. Por lo que, si puede ofrecer en vender parte indivisa junto con la entrega de llaves, mucho mejor.
5.- La ubicación de la vivienda.
La localización de la propiedad lo es todo, nada hay más importante y que llame más la atención de un inversor inmobiliario que el lugar en dónde se encuentra la propiedad.
Por un piso en el centro de Madrid, Barcelona o en primera línea de mar en Ibiza o Mallorca, los inversores están dispuestos a soportar muchos más problemas y muchos más gastos, que por un piso en un pueblo de la Cataluña profunda o de un mal barrio de Madrid.
El motivo es simple, la velocidad de venta.
Una vivienda en el centro de Madrid o Barcelona, o con vistas al mar en Ibiza o Mallorca, siempre se venderá rápido.
6.- El otro copropietario tiene derecho a retracto.
Esto no le afecta a quien vende, en realidad es un problema del inversor, pero que conviene conocer.
La gracia de vender un proindiviso, en muchos casos está precisamente en poder vender, y poner fin a tener una vivienda a medias con alguien con quien no queremos tener nada a medias, sin necesidad de su consentimiento; y de hecho sin que ni se entere.
El otro copropietario se enterara cuando ya se ha llevado a cabo la compraventa de la parte en proindiviso.
A partir de ese momento, el otro copropietario, o los cotitulares, pasan a tener una propiedad compartida con un grupo inversor.
La persona que vendió su parte indivisa se ha salido del juego, ya nada tiene que ver y nada se le puede reclamar. Ahora cualquier negociación tendrá que ser con el inversor.
El otro copropietario tiene 3 opciones, vender también su parte al inversor, con lo que tendrá que negociar con él, pero es una cuestión puramente de dinero, sin viejos resentimientos.
El inversor, antes de comprar parte indivisa ya conoce la cifra exacta que le puede llegar a ofrecer al otro copropietario para hacerse así con el 100% de la vivienda.
Comprar al inversor la parte que acaba de comprar ejerciendo su derecho a retracto, con lo que deberá pagar al inversor la misma cantidad que el inversor pagó en su día por el indiviso, más todos los gastos satisfechos (notario, Registro de la Propiedad, ITP, etc.)
Para ejercer el derecho a retracto existe un plazo legal, diferente en Cataluña al del resto de España.
La otra opción que tiene el otro copropietario es no hacer nada. Cómo se imaginaran esta opción es la menos recomendable, pues como siempre ocurre, al no llegar a acuerdo todas la partes salen perdiendo, ya que deberán soportar las costas de un proceso judicial.