Usufructo

Hablamos de usufructo y nuda propiedad cuando sobre un piso o una casa existe una carga consistente en que alguien tiene el derecho de uso y disfrute sobre la vivienda.

Esto puede darse por muchos motivos, ya que cualquiera que tenga el pleno dominio de una vivienda puede nombrar un usufructuario ¿A quien quiera? Si, a quien quiera. Tan solo es necesario ir a un notario y firmar una escritura en la que se establece quién será el usufructuario y si lo será de forma vitalicia o por un tiempo determinado.

piso con usufructuario
vivienda con usufructo

Pero eso no es lo habitual, lo más normal es que el que es usufructuario, lo es por ser el conyuge del propietario premuerto.

El caso más común es el de un matrimonio con 2 o 3 hijos, el padre muere y deja en testamento la titularidad de la propiedad a los 3 hijos y el usufructo a si viuda madre.

En estos casos se dice que los hijos tienen la nuda propiedad (el 33,33% de la nuda en proindiviso cada uno) y la madre tiene el usufructo.

Pero podemos encontrarnos con casos menos habituales, lo explicamos con algunos ejemplos:

Ejemplo 1:

Supongamos el caso de un matrimonio que tiene 2 pisos en Palma de Mallorca y 1 único hijo, el hijo se enamora y se casa. Los padres, como tienen 2 pìsos, deciden ceder uno de los pisos a su hijo recién casado para que inicie una nueva vida junto con su esposa. El hijo y su esposa son afortunados, no tienen que pagar un alquiler ni una hipoteca como la mayoría de los mortales.

A los padres de él nunca les gustó la novia de su hijo, ellos querían algo mejor para él… y la verdad es que ella, desde que se casaron y la suegra comenzó a meterse en sus vidas… nunca se llevó muy bien con los suegros.
Un mal día, el joven tiene un accidente de tráfico y fallece (los jóvenes también mueren). ¿Dónde vivirá la joven viuda ahora?

En realidad, el piso que ha sido su hogar los últimos años, es propiedad de 2 personas que ninguna relación guardan ya con ella (a parte de ser los padres de su difunto marido).

Supongamos que el joven no fue previsor y no hizo testamento. Y supongamos también que como los precios de las cosas han subido mucho y las pensiones no suben nada… a la pareja de ancianos les vendría muy bien recibir el alquiler de ese piso.

Pero la viuda ya se acostumbró a no pagar un alquiler, y se niega a pagar (o no puede pagar).

¿Cómo se soluciona esto?

vender nuda propiedad

En este caso, la joven viuda puede tener el usufructo vitalicio del piso, por lo que la pareja de ancianos deberá apañárselas con lo que tengan de pensión.

Aun teniendo un piso en propiedad nunca podrán alquilarlo, ni venderlo. ¡Pero eso si!

Estarán obligados de por vida a seguir pagando los gastos de IBI, residuos, comunidad, derramas…

¿Y si deciden poner a la venta la nuda propiedad?

Lo que sucederá es que, al ser el usufructuario tan joven, el valor de la nuda es prácticamente 0. Y con eso quiero decir que, si deciden poner el piso a la venta, quizás les ofrezcan 2000 o 3000€

¿¡sólo 2000€ por un piso!?

No, por una nuda, porque lo que hay que tener claro, es que cuando vendemos un piso con usufructo, no estamos vendiendo un piso, estamos vendiendo una nuda, un problema ¿Y a quien no le gustaría que le quitaran los problemas de encima y además le paguen por ello?

 

Ejemplo 2:

Ahora imaginemos una variante del caso anterior. Supongamos que, en este caso, la joven pareja no contrajo matrimonio, pero deciden comprar un piso a medias en Barcelona, ya que ambos trabajan allí. Juntos piden una hipoteca para poder comprar el piso. Al poco tiempo nace su primer hijo, y unos años después su hija.

Pasa el tiempo, los hijos se hacen mayores y se independizan, consiguen pagar la hipoteca. Pero un día su padre fallece, y en el testamento deja la nuda propiedad de su mitad indivisa de la vivienda a sus dos hijos, por partes iguales en proindiviso, y el usufructo vitalicio a su esposa y ahora viuda.

Resulta que al hijo no le va bien su negocio, y su hija lleva tiempo sin encontrar trabajo. Les vendría muy bien vender la mitad indivisa del piso que les ha dejado en herencia su padre… pero claro, su madre no va a querer vender ¿dónde iría a vivir? A demás, tiene la mitad indivisa y el usufructo vitalicio…

En estos casos, si se necesita obtener liquidez urgente, lo único que se puede hacer es vender la mitad indivisa de la nuda propiedad.

nuda propiedad
usufructo vitalicia

La usufructuaria tiene 75 años, el piso podría venderse a precio de mercado por unos 200.000€, pero al haber un usufructo hay que restarle un 14% al valor de la vivienda, ya que según la normativa fiscal, para conocer el valor de un usufructo el cálculo a realizar es restar de 89 (que es la edad límite, para la que se aplica un 10%) la edad del usufructuario.

De manera que la nuda propiedad del piso tiene un valor de 172.000€, y por consiguiente el derecho de uso y disfrute tiene un valor de 28.000€.

Pero como lo que quieren vender es la mitad indivisa de la nuda, hay que calcular el 25% de 172.000€ para saber el precio aproximado por el que pueden vender la mitad indivisa de la nuda propiedad.

No calculamos el 50% porque en ese 25% de diferencia es dónde se encuentra el beneficio del inversor que compra la mitad indivisa de la nuda propiedad

¿Sino por qué iba alguien a comprar un trozo de una vivienda que no podrá hacer nada con ella, ni venderla, ni alquilarla, ni vivir en ella, ni nada?

Por lo menos hasta que fallezca la persona usufructuaria.

Y eso podría ocurrir dentro de 2 o 3 años, lo que convertiría esta operación en un buen negocio para el inversor que la compró. Pero también es cierto que podría ocurrir en 20 o 30 años, lo que convertiría esta operación en un mal negocio para el inversor que la compró.

En asumir este riesgo, se encuentra la el hándicap de las empresas e inversores que compran pisos con usufructo.

Por todo esto, la pareja de hermanos pueden saber que por la mitad indivisa de la nuda propiedad del piso en el que vive su madre pueden recibir unos 43.000€. Que suba o baje ligeramente de esta cifra la oferta del inversor, dependerá de la ubicación de la vivienda, el estado de salud de la usufructuaria, etc.